Een appartement heeft voor veel mensen een groot aantal voordelen. Gelijkvloers wonen, geen onderhoud aan een tuin, en vaak een centraal gelegen locatie. Ook zijn er veel mensen die na pensionering hun grote eengezinswoning inruilen voor een kleiner appartement.

Wonen in een appartement brengt – juridisch gezien – de nodige bijzonderheden met zich mee. Zo is bijvoorbeeld het eigenaarschap anders geregeld dan bij een ‘losse’ woning. Ook rusten er bepaalde plichten op de schouders van appartementbewoners. Plichten die overigens bij lang niet iedereen bekend zijn. Zo bleek uit een onderzoek van enkele jaren terug dat meer dan de helft van de appartementbewoners in Nederland niet weet dat zij lid zijn van een Vereniging van Eigenaars. Genoeg reden dus om eens te kijken naar de bijzondere aspecten van het wonen in een appartement.

Volgens de wet is een eigenaar van een stuk grond in principe ook automatisch eigenaar van alles wat zich in, op of boven die grond bevindt. De eigenaar van de grond waarop een flatgebouw staat is dus eigenaar van het hele flatgebouw. Wettelijk gezien is een enkel appartement in dat gebouw niet te verkopen als zelfstandige woning. Daarom biedt de wet de mogelijkheid om een gebouw te splitsen in appartementsrechten.

Een koper van een appartement koopt dan ook niet het appartement, maar het exclusieve gebruiksrecht van dat appartement. Maar dat wil niet zeggen dat hij verder niets met de rest van het gebouw te maken heeft. Hij is daarnaast namelijk mede-eigenaar van het hele gebouw. Alle appartementseigenaars zijn zo samen eigenaar van het hele gebouw. En dus samen verantwoordelijk voor het onderhoud ervan.

Om ervoor te zorgen dat het gebouw ook daadwerkelijk wordt onderhouden heeft de wet de oprichting van een Vereniging van Eigenaars (VvE) verplicht gesteld. Elke eigenaar van een appartementsrecht is hiervan automatisch lid.

De VvE bepaalt welke rechten en plichten de eigenaars/bewoners van ieder appartement hebben. Deze zijn vastgelegd in het reglement van Splitsing. Daarnaast wordt door de notaris een splitsingsakte opgesteld. Daarin staat precies aangegeven welk aandeel elke bewoner in het appartementencomplex heeft. Dit is belangrijk, want het bepaalt het aantal stemmen dat de bewoner heeft bij beslissingen over gezamenlijke investeringen. Maar het heeft ook invloed op ieders aandeel in de servicekosten. Een bewoner met een groot appartement betaalt meer servicekosten dan een bewoner in datzelfde gebouw met een kleiner appartement.

De VvE maakt vaak een huishoudelijk reglement. Hierin staan de leefregels vermeld: geen lawaai maken in de gemeenschappelijk ruimtes, niet boren op zondag, dat soort zaken. Om alles in goede banen te leiden en afspraken te maken over onderhoud moet de VvE minstens eenmaal per jaar vergaderen. In de praktijk blijken veel VvE’s niet actief te zijn. Ze vergaderen niet en nemen geen initiatieven voor onderhoud van het complex. Vooral bij kleinere appartementencomplexen (bijvoorbeeld van twee of drie appartementen) komt dit vaak voor. Zo’n inactieve vereniging heet een ‘slapende VvE’. Woont u in een appartement of wilt u er een kopen dan is het erg belangrijk dat u controleert of uw VvE niet slaapt. Daarmee kunt u veel ellende voorkomen, zoals onverwacht hoge kosten vanwege achterstallig onderhoud.

Een veel gehoorde vraag van appartementenbewoners: als ik op de begane grond woon, moet ik dan wel meebetalen als mijn bovenbuurman onderhoud aan het dak wil laten plegen?

De kans is groot dat alle bewoners moeten meebetalen aan onderhoud van het dak. Hierover zal ook de splitsingsakte duidelijkheid geven. Overigens zal dan de vergadering de beslissing nemen tot dat onderhoud.

Omdat onderhoud van een appartementencomplex en afspraken daarover zo belangrijk zijn is sinds 2005 (nieuwe regels voor appartementsrechten) een onderhoudsfonds verplicht gesteld. Voor bestaande VvE’s gold er een overgangsregeling, die afliep op 1 mei 2008. Elke VvE moet nu dus een reserve opbouwen om groot onderhoud te kunnen bekostigen.